저는 2017년 상계뉴타운 재개발 구역 내 ‘상계센트럴푸르지오’를 운좋게 매수할 수 있었습니다. 당시 여러 모델하우스를 직접 방문하며 분양 일정을 챙기던 시기였고, 시장 분위기는 지금과는 상당히 달랐습니다. 위의 왼쪽사진은 2017년 8월에 모델하우스 앞에서 직접 찍은 사진입니다. 공사펜스가 둘러져있는 안쪽으로 상계센트럴푸르지오 지금은 노원센트럴푸르지오로 이름이 바뀌었는데 해당 아파트로 바뀐 모습을 알 수 있어요. 앞에는 지상철이 있는데 그 뒤로도 변화가 생겼죠. 오른쪽에도 신축아파트가 들어온 모습을 볼 수 있어요. 단 두장의 사진에서 만 9년의 시간동안 바뀐모습을 볼 수 있죠.
2017년, 상계뉴타운 재개발 당시 분위기
그때 노원구는 “서울 외곽”, “사업성 낮은 지역”이라는 인식이 강했습니다. 청약 경쟁률도 높지 않았고, 일부 물량은 미분양으로 남았습니다. 저는 이른바 ‘줍줍’으로 불리는 미분양 잔여 세대를 계약했습니다.
당시에는 큰 확신보다는 아래 기준으로 판단했습니다.
- 4호선 상계역 접근성
- 은행사거리 학원가 인접
- 재개발을 통한 주거환경 개선 기대
2017년 재개발 분양가 수준
상계센트럴푸르지오 2017년 공급가(전용 84㎡ 기준)는 다음과 같았습니다.
- 최저 약 4억9천만 원
- 최고 약 5억6천만 원
- 평균 약 5억3천만 원 수준
당시에는 “노원구에서 5억이 넘는 분양가가 가능할까”라는 의견도 있었습니다. 실제로 일부 타입은 계약이 지연되며 미분양이 발생했습니다. 지금 돌아보면, 당시 시장은 재개발 신축에 대한 확신이 크지 않았던 시기였습니다.
2025~2026년 최근 실거래가 흐름
최근 6개월간 실거래를 보면 다음과 같은 흐름이 나타납니다. 아래는 25평기준이에요.
- 2025.09: 7억8천만 원(저층)
- 2025.10~12: 8억4천만~8억7천만 원대
- 2026.01: 8억7천만 원
- 2026.02: 8억9천만 원(7층)
최근 평균 거래가는 약 8억3천만 원 전후입니다. 물론 다른 서울의 아파트에 있는 상승율에 비하면 큰 폭으로 상승한것은 아닐수도 있지만 당시 분양가보다는 전세가가 지금 높게 형성되어있습니다. 그리고 현재 노원은 바뀔 아파트들이 굉장히 많은 곳입니다. 학원가 top3중의 하나인 은행사거리도 가깝게 위치해있기 때문에 꾸준한 수요가 있는 곳이기도 하고요.
2017년 분양가 대비 상승률
전용 84㎡ 기준으로 단순 비교하면 다음과 같습니다.
- 2017년 평균 분양가: 약 5.3억 원
- 2026년 평균 시세: 약 8.3억 원
상승액은 약 3억 원, 상승률은 약 55~60% 수준입니다.
다만 이 상승은 상계뉴타운 재개발 효과뿐 아니라, 2017~2021년 서울 전반적인 상승장의 영향도 함께 반영된 결과입니다. 단지 요인과 시장 요인을 구분해 해석할 필요가 있습니다.
전세 시세와 실수요 구조
최근 전세 시세는 5억~5억1천만 원 수준이며, 매매가 대비 전세가율은 약 56~59%입니다.
현재 매매가 8억3천만 원 기준으로 보면, 매매가와 전세가의 차이는 약 3억 원 초반입니다.
전세가율이 과거 70%에 달하던 시기와 비교하면 비교적 안정적인 구조입니다. 이는 과도한 레버리지 투자보다는 실거주 수요가 일정 부분 유지되고 있음을 보여줍니다.
재개발이 가져온 변화
상계뉴타운 재개발은 단순히 신축 아파트 한 단지가 들어선 것이 아니라, 지역 이미지와 가격 기준점을 바꿔 놓았습니다.
재개발 이전에는 구축 위주 주거지였지만, 신축 브랜드 단지가 들어서면서 인근 아파트들의 가격 기준점이 형성되었습니다. 특히 학원가와 교통 인프라를 갖춘 지역이라는 점이 재평가받기 시작했습니다.
제가 거주하며 느낀 점은, 생활 인프라는 이미 갖춰져 있었고, 주거 환경 개선이 가격을 끌어올리는 구조였다는 점입니다.
2017년 미분양을 계약하며 느낀 점
모델하우스를 여러 번 방문하며 계약을 고민하던 당시, 가장 큰 고민은 “노원구에서 이 가격이 맞는가”였습니다.
지금과 달리 그때는 미분양이 발생했고, 일부 잔여 세대를 선착순으로 계약할 수 있었습니다. 소위 ‘줍줍’이라는 표현이 쓰였지만, 당시 체감으로는 확신보다는 불안이 더 컸습니다.
재개발 아파트는 분양 시점과 입주 시점 사이에 시장 사이클을 겪습니다. 그 사이에 금리, 정책, 공급 상황이 모두 바뀔 수 있습니다. 결국 장기적인 관점이 중요하다는 점을 체감했습니다.
정리: 재개발 신축이 지역에 미치는 영향
상계센트럴푸르지오는 2017년 미분양이 있었던 단지에서, 2026년에는 8억 후반대 거래가 이루어지는 단지로 변화했습니다.
가격 상승만을 근거로 단정하기는 어렵지만, 아래 요인이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.
- 재개발을 통한 주거환경 개선
- 기존 학원가·교통 인프라
- 서울 전체 시장 상승기 영향
재개발 아파트는 분양 당시의 분위기와 입주 이후의 평가는 크게 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 단기 시세 예측이 아니라, 지역 구조와 수요 기반을 이해하는 일이라는 점을 직접 경험을 통해 배웠습니다.도노강이라고 해서 도봉구 노원구 강북구 이렇게 늦게 오르는 지역을 묶어서 얘기하기도 하는데 확실히 상승폭은 어떻게 보면 크지는 않지만 그래도 처음에 들어간 분양가가 초기 계약금정도이고 대출금으로 진행이 되었기 때문에 생각해보면 초기에 들어간 비용이 많이 크지는 않았었습니다. 내가 갖고있는 금액이 크지 않다고 무조건 매수를 못하겠다가 아니라 어떻게든 방법을 찾아보면 할 수 있다라는 것도 배웠고요. 앞으로 신축으로 바뀔 곳들도 미리 알아두고 청약을 노리던 재개발물건을 미리 사던 아니면 열심히 미분양이 나오는지도 꾸준하게 관심을 갖는게 중요하다고 생각합니다.