솔직히 저는 처음 부동산 공부를 시작했을 때 임장지도를 왜 굳이 손으로 그려야 하는지 이해하지 못했습니다. 요즘 네이버부동산이나 호갱노노 같은 앱이 얼마나 잘 나와 있는데 말입니다. 하지만 몇 년간 직접 임장을 다니면서 깨달은 건, 손으로 지도를 만들고 직접 시세를 적어가며 동네를 파악하는 과정 자체가 가장 강력한 학습 도구라는 점이었습니다. 내집마련을 위하거나 투자를 위해서 부동산을 공부한다는것은 중요한 일이라고 생각합니다. 단지 아파트의 매매가격 전세가격만 보는게 아니라 부동산이 침체기에 들어가면 관련된 부동산공개중인사분들도 생활이 힘들어지고 인테리어업계도 타격을 받는다던지 그리고 회사가 이전하게 되면 근처에 있는 가게들도 매출에 타격을 받게되는등 정말 많은 부분이 관련되어 있다는 것을 알 수 있었습니다. 다양한 각도에서 사회를 바라볼 수 있는 공부라고도 생각하고요. 이 때 부동산에 무턱대고 들어갈게 아니라 어느정도 동네 시세를 알고가면 매물이 정말 싸게 나온것인지 급매인지 알 수 있는데 이때 중요한게 임장지도이다. 요새는 워낙 어플들도 잘 나와있지만 지도를 출력해서 거기에 손으로 시세를 쓰고 주변에 학교가 어디있는지 전철역이 어디있는지 확인하는 작업은 한번 더 머릿속에 시세가 기억에 남기도 하기 때문이다. 그래서 몇년전에 제가 공부했을때 임장지도를 그렸던 것과 지금은 어떤부분이 달라지고 어떤부분을 더 임장지도에 넣으면 좋은지 알아봤습니다.
임장지도는 왜 스네그잇으로 만드는 게 효율적일까요?
저는 처음에 네이버 지도를 캡처해서 프린트하다가 실패를 여러 번 경험했습니다. 확대하면 동 번호까지 보이는데 그걸 프린트하면 20장이 넘게 나오더라고요. 이불만 한 지도를 들고 다닐 수는 없잖아요.
스네그잇(SnagIt)이라는 프로그램을 사용하면 이 문제가 말끔히 해결됩니다. 여기서 스네그잇이란 화면을 스크롤하면서 자동으로 캡처를 이어붙여주는 유료 프로그램으로, 약 10만 원 정도에 평생 사용할 수 있습니다(출처: TechSmith 공식사이트).
제가 실제로 사용해보니 카카오맵을 켜고 원하는 지역의 빨간색 경계선이 보이는 정도로 확대한 다음, 스네그잇의 캡처 기능을 실행하면 마우스를 천천히 움직이는 것만으로 전체 지역이 한 장의 이미지로 완성됩니다. 이렇게 만든 이미지를 엑셀에 붙여넣고 페이지 설정에서 여백을 0.5cm로 조정하면 보통 10장 내외로 깔끔하게 정리됩니다.
카카오맵을 쓰는 이유는 명확합니다. 네이버 지도는 확대하면 행정구역 경계선이 사라지는데, 카카오맵은 확대해도 빨간색 경계선이 살아있어서 "여기까지가 동안구"라는 걸 한눈에 파악할 수 있습니다.
마이크로소프트ICE로 무료 임장지도 제작이 가능할까요?
스네그잇이 부담스러운 분들을 위한 대안이 바로 마이크로소프트ICE입니다. 이 프로그램은 완전 무료이며, 파노라마 사진을 만들 때 쓰는 기술을 지도 제작에 응용한 것입니다.
저도 처음엔 반신반의했는데 직접 써보니 놀라웠습니다. 카카오맵에서 원하는 비율로 지도를 띄워놓고 화면을 조금씩 이동하며 '이미지 저장하기'로 5~6장 정도 캡처합니다. 이때 중요한 건 사용자 지정으로 2000×1000 픽셀 비율을 통일하는 것입니다.
그다음 마이크로소프트ICE를 실행하고 'File - New Panorama'에서 방금 저장한 이미지들을 모두 선택하면, 프로그램이 알아서 겹치는 부분을 찾아 하나로 딱 붙여줍니다. 제가 손으로 이어붙일 필요가 전혀 없었습니다. 이렇게 완성된 이미지를 엑셀에 삽입하고 크기를 조절하면 스네그잇 못지않은 퀄리티의 임장지도가 완성됩니다(출처: Microsoft Research 공식페이지).
지적도에서 핑크색 상업지역을 표시하는 이유는 뭘까요?
임장지도의 핵심은 단순히 아파트 위치만 찍는 게 아닙니다. 저는 네이버 지도에서 '지적편집도' 레이어를 켜고 색깔별로 용도지역을 파악하는 작업을 가장 중요하게 생각합니다.
지적편집도에서 노란색은 주거지역, 파란색은 공업지역, 초록색은 공원 및 녹지입니다. 여기서 지적편집도란 국토교통부가 제공하는 토지의 용도와 경계를 표시한 공식 지도를 의미합니다(출처: 국토교통부 토지이음).
그중에서도 핑크색으로 표시된 상업지역이 가장 중요합니다. 제 경험상 상업지역 인근 아파트는 실거주 수요와 투자 수요가 모두 높아 가격 방어력이 강합니다. 저는 제 지도에 핑크색 형광펜으로 상업지역 테두리를 쭉 칠하고, 그 안에 어떤 상권이 형성되어 있는지(학원가, 먹자골목, 역세권 등) 메모를 덧붙입니다.
실제로 안양시 동안구를 예로 들면, 평촌 학원가 주변은 대부분 상업지역으로 묶여 있고 그 인근 아파트들이 14~15억대로 가장 높은 시세를 형성하고 있습니다. 지적도 분석만 제대로 해도 "왜 이 아파트가 비싼지" 보이기 시작합니다.
네이버부동산 시세와 세대수를 지도에 어떻게 정리할까요?
지도 인쇄가 끝나면 이제 본격적인 작업이 시작됩니다. 네이버부동산에서 해당 지역을 검색하고, 면적을 30평대로 필터링한 뒤 '단지' 탭으로 들어갑니다.
저는 입주연도와 세대수를 색깔별로 구분해서 표시하는 규칙을 만들었습니다.
- 신축 및 10년 이내: 핑크색 테두리
- 10~20년: 초록색 테두리
- 30년 이상 재건축 대상: 파란색 테두리
이렇게 색깔을 통일하면 어느 지역을 가든 한눈에 신축 밀집지역인지, 재건축 예정지역인지 파악됩니다. 그리고 각 아파트마다 "18년/469세대"처럼 입주연도와 세대수를 적어넣습니다. 네이버부동산에서 '사용승인일'과 '세대수' 탭을 번갈아가며 보면 쉽게 정리할 수 있습니다.
제가 직접 써보니 세대수 정보가 생각보다 중요했습니다. 같은 평형대라도 2,000세대 단지와 200세대 단지는 유동성 측면에서 완전히 다르기 때문입니다. 대단지는 매물 회전이 빠르지만 가격 변동성도 큽니다.
시세는 네이버부동산의 실거래가 평균값을 참고하되, 가능하면 현장 부동산에 전화해서 "지금 나온 급매 있나요?"를 물어보는 게 더 정확합니다. 저는 지도 여백에 부동산 연락처와 통화 내용을 간단히 메모해둡니다.
재개발·재건축 정보는 아실(부동산 정보 플랫폼)에서 해당 지역을 검색하면 조합 설립 현황, 시공사 선정 여부 등이 상세히 나옵니다. 이것도 지도에 표시해두면 몇 년 후 입주 물량이 쏟아질 시점을 미리 예측할 수 있습니다(출처: 아실 공식사이트).
제가 몇 년 전에 만든 안산 임장지도를 최근에 다시 꺼내봤는데, 당시 "23년 입주 예정"이라고 적어뒀던 단지들이 실제로 입주하면서 주변 전세가가 10% 정도 하락한 게 보였습니다. 이런 식으로 공급 스케줄을 미리 파악해두면 투자 타이밍을 잡는 데 큰 도움이 됩니다.
결국 임장지도는 단순한 아파트 위치 표시가 아니라, 지역의 과거·현재·미래를 한 장에 담는 작업입니다. 처음엔 시간이 좀 걸리지만 한 번 만들어두면 그 지역을 갈 때마다 업데이트만 하면 되고, 무엇보다 머릿속에 동네 구조가 입체적으로 그려지는 경험을 하게 됩니다. 앱으로 아무리 봐도 얻을 수 없는 통찰이 여기서 나옵니다.