2024년 기준 국내 다주택자 비율은 전체 주택 소유자의 약 7%에 불과하지만, 이들이 보유한 주택은 임대 시장의 핵심 공급원 역할을 해왔습니다(출처: 국토교통부). 그런데 최근 정부의 강력한 다주택자 규제로 인해 전세 매물이 급격히 줄어들고 있습니다. 저는 평소 전세 제도가 우리나라만의 독특한 시스템이라는 걸 알고 있었지만, 이게 해외에서는 거의 이해할 수 없는 방식이라는 사실에 놀랐습니다. 해외 지인들은 "왜 그렇게 큰 돈을 집주인에게 맡기느냐"며 의아해했거든요. 그만큼 전세는 한국 특유의 신뢰 기반 시스템이었는데, 이제 그 기반이 흔들리고 있습니다.
다주택자 규제가 전세 시장에 미치는 영향
정부는 집값 안정을 위해 다주택자에게 높은 보유세와 양도세를 부과하고 있습니다. 여기서 보유세란 주택을 보유하는 동안 매년 납부해야 하는 세금으로, 종합부동산세와 재산세를 포함합니다. 문제는 이러한 세금 부담이 커지면서 다주택자들이 보유 주택을 매각하거나 전세를 월세로 전환하는 현상이 가속화되고 있다는 점입니다.
실제로 소유권 이전 조건부 대출 규제까지 더해지면서 신축 아파트조차 세입자가 제대로 들어가지 못하는 상황이 벌어졌습니다. 이 규제는 매매 계약 시 소유권이 이전되기 전까지는 대출을 실행하지 않는다는 내용인데, 쉽게 말해 잔금을 치르고 등기를 넘겨받기 전까지는 은행 돈을 쓸 수 없다는 의미입니다. 이로 인해 전세 자금 대출을 받으려던 세입자들이 발목을 잡히면서 전세 시장이 더욱 위축되고 있습니다.
저는 평소 부동산 투자나 갭투자에 대해 부정적인 시각도 있었지만, 현장에서 직접 보니 모든 다주택자를 투기 세력으로 몰아가는 건 너무 단순한 접근이라는 생각이 들었습니다. 예를 들어 상계동에서 만난 한 집주인은 10년 넘게 전세금을 단 한 번도 올리지 않았다고 합니다. 세입자 입장에서는 정말 고마운 일이죠. 하지만 현재 정책 기조에서는 이런 분들도 똑같이 규제 대상이 됩니다. 1주택자와 2주택자를 합치면 전체의 약 93%를 차지하는데, 이들 대부분은 세입자에게 안정적으로 전세를 제공하는 역할을 해왔습니다.
전세 소멸 이후의 임대 시장 전망
전세가 사라지면 결국 월세 시대가 본격화됩니다. 해외 선진국들은 이미 월세 중심 시장이지만, 그만큼 임대료 부담도 큽니다. 서울 대학가 주변 원룸 평균 월세가 이미 70만 원을 넘어섰고(출처: 한국부동산원), 신축이나 역세권은 100만 원을 훌쩍 넘습니다. 1.5룸이나 투룸으로 넘어가면 150만
200만 원도 예사입니다. 저는 솔직히 이 수치를 처음 봤을 때 "이게 정말 현실인가?" 싶었습니다. 제가 대학 다닐 때만 해도 원룸이 30만
40만 원 수준이었거든요.
앞으로 전세가 완전히 소멸되면 월세는 더 오를 수밖에 없습니다. 그렇다면 누가 이 공백을 메워야 할까요? 정부는 공공임대주택 확대를 이야기하지만, 공공 주택은 운영 자체가 적자 구조입니다. 저렴한 임대료로 공급하려면 막대한 세금이 투입되어야 하고, 그 부담은 결국 국민 전체가 지게 됩니다. 대형 법인이 임대 사업에 뛰어들 수도 있지만, 이들은 이윤을 추구하기 때문에 개인 집주인보다 오히려 임대료를 더 높게 책정할 가능성이 큽니다.
해외 사례를 보면 답이 나옵니다. 선진국 중 임대료가 저렴한 나라는 거의 없습니다. 독일이나 프랑스처럼 임대료 상한제를 운영하는 곳도 있지만, 그마저도 공급 부족 문제는 해결하지 못했습니다. 우리나라도 만약 월세 상한제를 도입한다면 일시적인 효과는 있을지 몰라도, 근본적인 공급 부족은 해소되지 않습니다. 오히려 집주인들이 매물을 내놓지 않거나, 이면 계약을 통해 규제를 우회하는 부작용이 생길 겁니다.
제 경험상 이런 구조적 문제는 단기 정책으로 해결되지 않습니다. 공급을 늘리려면 신도시 개발과 함께 GTX 같은 광역 교통망을 빠르게 확충해야 합니다. 예를 들어 평택이나 송도, 검단처럼 공급이 많은 지역에서 서울까지 30분 이내로 출퇴근할 수 있다면, 수요가 자연스럽게 분산될 겁니다. 하지만 이 역시 막대한 예산과 시간이 필요한 장기 프로젝트입니다.
결국 우리는 각오해야 합니다. 전세 제도는 소멸 단계에 접어들었고, 그 자리를 높은 월세가 채울 것입니다. 제 아이도 언젠가 무주택자가 될 텐데, 그때 가서 매달 150만~200만 원의 월세를 감당할 수 있을지 걱정이 앞섭니다. 단순히 다주택자를 때려잡는 것만으로는 문제가 해결되지 않습니다. 오히려 그 후폭풍은 세입자와 무주택자들이 고스란히 떠안게 될 겁니다.
지금이라도 사회적 공감대를 만들고, 공공과 대형 법인이 임대 시장의 공백을 어떻게 메울지 구체적인 로드맵을 마련해야 합니다. 다주택자들도 과거 합법적으로 주택을 취득했기 때문에, 시세대로 매입하거나 합리적인 인센티브를 제공한다면 협조할 의향이 있을 겁니다. 하지만 무조건 규제부터 때리고 보는 방식은 시장만 혼란스럽게 만들 뿐입니다. 우리 서민들이 결국 그 대가를 치르게 될까 봐 마음이 무겁습니다.