청약통장에 돈을 넣어도 당첨될지 확신이 없으니 그냥 깨버릴까 고민하는 분들 많으시죠? 저도 한때 그랬습니다. 하지만 제 주변에서 경쟁률 높던 곳에서도 당첨되는 케이스를 직접 목격하고 나니 생각이 완전히 바뀌었습니다. 청약은 생각보다 복잡한 시스템이지만, 제대로 이해하면 무주택자에게는 여전히 가장 공정한 기회라는 걸 알게 됐습니다. 특히 2026년 현재 규제가 강화된 상황에서도 청약통장의 가치는 여전히 유효합니다.
청약통장 예치금 기준, 왜 300만 원일까
청약통장이라고 다 똑같은 게 아닙니다. 주택청약종합저축이라는 통장 하나로 민간분양과 공공분양 모두에 청약할 수 있는데, 각각 당첨자를 뽑는 방식이 다릅니다. 민간분양에서는 예치금이라는 개념이 중요합니다. 예치금이란 청약 신청 자격을 얻기 위해 통장에 넣어둬야 하는 최소 금액을 뜻합니다(출처: 청약홈). 서울 거주자가 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 청약하려면 최소 300만 원이 필요합니다.
저는 처음에 이걸 몰라서 2만 원씩만 꾸준히 넣으면 된다고 생각했습니다. 은행 직원도 그렇게 안내하더군요. 하지만 나중에 알고 보니 2만 원씩 1년 넣어봤자 24만 원이고, 회차만 12회 다 써버린 겁니다. 같은 기간 25만 원씩 풀로 채웠다면 12회에 300만 원을 만들 수 있었는데 말이죠. 예치금은 일시불로 때려 박아도 됩니다. 청약 공고가 뜨기 전까지만 기준을 충족하면 되거든요. 이건 그냥 입장 티켓이고, 실제 당첨 여부는 가점제나 추첨제로 따로 가립니다.
공공분양은 좀 더 복잡합니다. 여기서는 얼마나 꾸준히 넣었는지를 봅니다. 납입인정금액이라는 개념이 있는데, 현재 월 25만 원까지만 점수로 인정해줍니다. 25만 원씩 달마다 가장 많은 회차에 걸쳐 넣은 사람부터 당첨되는 구조죠. 이를 순차제라고 합니다. 제가 직접 확인해보니 공공분양 일반공급 커트라인이 2,500만 원이네, 3,000만 원이네 하는 건 25만 원 곱하기 N회차로 저만큼 채웠다는 의미였습니다. 지금 당장 돈 있다고 다 되는 게 아니라 시간까지 필요한 겁니다.
중도금 대출과 잔금 대출 활용법
청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 순서로 돈을 냅니다. 비율은 보통 분양대금의 10%, 60%, 30%입니다. 계약금은 당첨 한 달 뒤 계약할 때 내는데, 이게 1차 필터입니다. 여기서 돈이 빠듯하면 앞으로 더 빠듯해질 테니 지금이라도 포기하는 게 낫습니다. 중도금은 분양가의 60%로 가장 큰 부분인데, 보통 10%씩 6회차로 끊어서 냅니다. 걱정하지 마세요. 중도금 대출이라는 게 있습니다.
중도금 대출(Interim Loan)이란 아파트가 지어지는 동안 시행사가 알선하는 집단 대출을 뜻합니다. 당첨자만을 위한 별도 대출 상품이죠. 일단 당첨되면 신용이나 소득과 무관하게 중도금 대출은 맥시멈까지 나온다고 보면 됩니다. 대출 만기는 아파트가 다 지어질 때까지, 보통 2년 반에서 3년 정도입니다. 그럼 3년 만에 이 대출을 어떻게 갚을까요? 잔금 대출을 받아서 갚습니다. 아파트가 완성되면 주택담보대출(주담대)로 잔금 대출을 일으켜서 그 돈으로 중도금 대출을 상환하는 구조입니다.
실제 경험상 이 대환 대출 구조 덕분에 내가 중도금을 현금으로 막을 만큼의 돈이 없어도 집을 취득할 수 있었습니다. 그런데 잔금 대출로 중도금 대출을 막았으면 잔금 30%는 뭘로 내야 할까요? 여기서 상승장 전략이 나옵니다. 대출 한도를 따지는 기준 중 하나가 LTV(Loan To Value)인데, 집값의 일정 비율까지 대출해주는 겁니다. 예를 들어 분양가가 10억 원이고 LTV가 70%면 7억 원까지 대출 가능합니다. 그런데 3년 동안 집값이 올라서 입주 시점에 시세가 13억 원이 됐다면? 70%는 9억 1천만 원입니다. 중도금 대출 6억 원을 갚고도 남아서 잔금까지 낼 수 있죠.
- 계약금 10%는 내 돈으로 납부
- 중도금 60%는 중도금 대출로 납부
- 중도금 대출은 잔금 대출(주담대)로 상환
- 잔금 30%는 집값 상승 시 LTV 여유분 활용 또는 전세 보증금 활용
또 다른 시나리오는 세입자를 받는 겁니다. 아파트가 완성되면 전세 보증금을 받아서 중도금 대출을 갚고 잔금까지 내는 구조죠. 솔직히 이 방법은 실제로는 세입자가 내 돈으로 집을 사주는 거나 마찬가지입니다. 청약을 활용한 대표적인 갭투자 방법이고, 나중에 시세와 전세가가 오르면 차익을 노리는 투자죠. 하지만 2025년 6·27 대책과 10·15 대책 이후 수도권 규제지역에서는 이런 전략이 어려워졌습니다.
특별공급과 실전 적용 전략
제가 주변에서 당첨 사례를 보니 의외로 특별공급에서 기회가 많더군요. 공공분양은 특별공급 물량이 전체의 80%입니다. 순차제 경쟁에서 밀려도 유형별 우선순위에 따라 도전해볼 집이 사실 더 많다는 뜻입니다. 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 여러 유형이 있고 각각 당첨 기준이 다릅니다. 생애최초 특별공급의 청약통장 기준이 가장 높은데, 가입 1년 이상, 12회 이상 납입, 600만 원 이상 예치금이 필요합니다.
그래서 제 결론은 이겁니다. 일단 600만 원까지만 채워두면 공공·민간 어떤 유형이든 통장 때문에 자격 미달로 떨어질 일은 없습니다. 물론 공공 신혼특공만 노린다면 600만 원까지 채울 필요는 없어요. 하지만 유사시를 대비해 모든 문을 열어둘 수 있는 마스터키를 만들어두는 셈이죠. 그것도 부담스럽다면 최소 300만 원만이라도 넣어두세요. 더 넣으면 당연히 좋습니다. 많이 쌓이면 공공 일반공급 순차제에서도 경쟁할 수 있고, 민간 일반공급에서도 넓은 면적대에 청약할 수 있으니까요.
저는 청약통장에서 중간에 돈을 빼서 쓸 수 있다는 걸 나중에야 알았습니다. 목돈이 필요하면 청약통장 담보대출도 가능합니다. 예치금의 95%까지 나오거든요. 굳이 통장을 깨서 연습장 만들 필요가 없다는 겁니다. 제 경험상 주변에서 생각보다 경쟁률 높은 곳도 당첨되는 케이스가 있었어요. 사람들이 안 몰리면 될 수도 있고, 다자녀나 중소기업 특별전형 같은 세부 유형을 꼼꼼히 보면 본인 가족이 해당되는 곳이 분명 있습니다.
하지만 2025년 이후 수도권 규제지역에서는 중도금 대출이 분양가의 40%로 제한됩니다. 10억 원짜리 아파트라면 중도금 6억 원 중 4억 원만 대출 가능하고 나머지 2억 원은 내 돈으로 내야 합니다. 계약금 1억 원까지 합치면 총 3억 원이 필요한 거죠. 게다가 잔금 대출 한도도 최대 6억 원으로 제한되고, LTV도 70%에서 40%로 내려갑니다. 분양가 10억 원이면 LTV 기준으로 4억 원이 한도입니다. 중도금 대출 4억 원 + 잔금 3억 원 = 7억 원을 갚아야 하는데 대출은 4억 원밖에 안 나오니, 결국 3억 원을 추가로 마련해야 합니다. 총 6억 원, 즉 집값의 60%는 내 돈이 필요하다는 계산이 나옵니다.
집값이 너무 오르면 대출 한도가 오히려 더 깎입니다. 로또 분양에 당첨돼서 분양가는 10억 원인데 입주 시점 시세가 25억 원이 됐다면, 대출 한도는 2억 원으로 줄어듭니다. 그럼 분양가 10억 원에서 2억 원 빼고 8억 원은 내가 내야 하는 겁니다. 또한 세입자를 받는 시나리오도 막혔습니다. 중도금 대출이나 잔금 대출을 받을 때 전입 의무가 부여되기 때문에 애초에 세입자를 받을 수 없습니다.
시장 상황은 늘 바뀌기 마련입니다. 지금은 청약 통장 필요 없다고 하던 사람들도 나중엔 빨리 아이 통장부터 만들어주라고 할지 모릅니다. 분명한 건 청약통장은 시간이 지날수록, 내가 부지런할수록 강화되는 아이템이라는 점입니다. 무주택자에게 청약은 그나마 가장 공정한 무대예요. 모두가 같은 룰에서 싸울 수 있는 시스템은 이 사회에 몇 개 없습니다. 그래서 주택 공급 시스템의 근간이고 쉽게 훼손되지 않을 겁니다. 제 경험상 당첨될 일 없다고 단정하고 청약통장을 없애버리는 건 정말 아까운 것 같아요.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=4Y6mQIBJZBo
