2017년 초반, 종로에 있는 회사로 출퇴근하면서 실거주할 곳을 찾기 시작했습니다. 당시 모아둔 돈이 많지 않았지만 지분이 작은 매물이라도 좋으니 내 집을 마련하고 싶었고, 3호선 녹번역 일대를 중심으로 매주 부동산을 돌아다녔습니다. 그때 직접 찍어둔 사진을 보면 지금은 완공된 녹번이편한캐슬 자리가 비어 있었고, 한가운데 오래된 살구나무 한 그루가 서 있던 모습이 아직도 기억에 남습니다. 결국 그곳에서 첫 매수를 했고, 입주 전에 직장 이직으로 매도까지 했던 경험을 바탕으로 지금의 시세와 비교해보려 합니다.
제가 실제로 매수했던 물건은 아니지만 당시 부동산을 다니면서 투자금이 작게 드는 물건은 없을지 많이 알아봤었습니다.
종로 출퇴근 직장인이 녹번역을 선택한 이유
당시 제가 녹번역 일대를 선택한 가장 큰 이유는 종로까지의 접근성이었습니다. 3호선은 독립문역과 경복궁역을 거쳐 종로3가까지 직통으로 연결되기 때문에, 출퇴근 시간을 30분 이내로 줄일 수 있었습니다. 물론 버스를 타면 종로 방면으로 나가는 길이 좁아서 자주 막히긴 했지만, 지하철만 이용하면 정시 출근이 가능했습니다.
실거주 목적으로 알아보던 중에 눈에 띈 것이 녹번역 주변이 신축밭으로 바뀌고 있다는 점이었습니다. 녹번이편한캐슬을 비롯해 여러 구축 단지가 재건축되거나 신축 아파트로 들어서면서, 주변 상권과 생활 인프라가 빠르게 개선되고 있었습니다. 2017년 당시만 해도 녹번이편한캐슈 자리는 공사장이었고, 가운데 오래된 나무 한 그루를 그대로 두고 공사를 진행하는 모습이 인상적이었습니다. 완공 후에도 그 나무를 살려서 조경에 활용했다는 소식을 들었는데, 그런 디테일이 단지의 가치를 높이는 요소라고 생각했습니다.
제가 직접 부동산을 돌며 확인한 바로는, 녹번역 일대는 학군(學群)이라 불리는 초중고 밀집 지역은 아니었지만 그만큼 실거주 수요가 탄탄했습니다. 학군이란 특정 지역에 우수한 학교들이 모여 있어 교육 여건이 좋은 곳을 의미하는데, 녹번은 그보다는 젊은 직장인 부부나 신혼부부들이 많이 찾는 동네였습니다. 실제로 제가 매도할 때 매수자도 신혼부부였고, 종로 쪽 직장을 다니는 분들이었습니다.
위의 사진을 보시면 공사진행중인 모습이 보이죠. 그 때 건너편 아파트 옥상에 올라가서 찍은 사진인데 사진상에서도 저 멀리 살구나무 한그루가 보이네요. 공사현장 가운데 나무 한그루 보이시죠? 꽤 오래된 나무라 철거하지않고 그대로 두고 공사를 했고 나중에 녹번이편한캐슬 완공 후에 가봤을때도 멋있게 가운데에 차지하고 있더라고요.
2017년 매수 당시와 지금 시세 비교
당시 제가 매수한 물건은 녹번역 인근의 소형 평수 매물이었습니다. 지분이 작은 물건을 선택했기 때문에 초기 투자금 부담이 적었고, 실거주 목적으로 충분히 활용할 수 있었습니다. 2017년 기준으로 녹번 일대 소형 평수는 5억 초중반대에서 거래되고 있었고, 신축 단지인 녹번이편한캐슬은 아직 분양 단계였기 때문에 정확한 시세 비교는 어려웠습니다.
하지만 지금 시점에서 보면 녹번역 일대는 확실히 상승폭이 컸습니다. 서대문구 전체가 3호선 라인을 중심으로 꾸준히 가격이 올랐고, 특히 신축 단지들이 들어서면서 주변 구축 아파트까지 시세가 동반 상승했습니다. 제가 매도했던 물건도 입주 직전에 내놓았는데, 당시보다 지금은 최소 30% 이상 오른 것으로 추정됩니다. 물론 정확한 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템(출처: 국토교통부)에서 확인할 수 있습니다.
특히 녹번 일대는 노원구나 다른 외곽 지역보다 상승 여력이 컸던 이유가 몇 가지 있습니다. 첫째, 종로와 광화문 등 업무지구로의 접근성이 뛰어나 실거주 수요가 탄탄했습니다. 둘째, 신축밭이 형성되면서 단지 자체의 상품성이 높아졌습니다. 상품성이란 아파트의 브랜드, 연식, 주변 인프라 등을 종합한 개념으로, 같은 위치라도 상품성이 높은 단지일수록 가격 상승폭이 큽니다. 셋째, 3호선 라인은 강남까지 연결되기 때문에 투자 수요도 함께 받쳐주는 구조였습니다.
실거주 못 하고 매도한 이유와 배운 점
입주를 앞두고 기대가 컸지만, 갑작스럽게 다른 지역으로 이직하게 되면서 실거주는 포기해야 했습니다. 새 직장이 종로가 아닌 다른 곳이었기 때문에, 녹번에서 출퇴근하기에는 거리가 너무 멀었습니다. 결국 입주 직전에 매물을 내놓았고, 운 좋게 빠르게 매수자를 찾을 수 있었습니다. 그 덕분에 새 직장 근처로 다시 매수할 기회를 잡을 수 있었는데, 지금 생각해보면 정말 운이 좋았던 것 같습니다.
당시 매도를 하면서도 녹번 일대는 여전히 상승 여력이 있다고 생각했습니다. 신축밭이 완성되면 주변 상권이 더 좋아질 것이고, 종로 출퇴근 수요는 계속 있을 테니까요. 실제로 그 이후 몇 년간 서대문구 전체가 가격 상승을 이어갔고, 제가 매도했던 신혼부부도 지금쯤은 큰 시세차익을 누리고 있을 것입니다.
이 경험을 통해 배운 점은 크게 두 가지입니다. 첫째, 부동산 투자는 타이밍도 중요하지만 내 생활 반경과 맞아떨어져야 한다는 것입니다. 아무리 좋은 입지라도 출퇴근이 불가능하면 실거주 가치는 떨어지고, 결국 매도를 고민하게 됩니다. 둘째, 분양 소식이나 모델하우스 정보를 꾸준히 챙기고 직접 임장을 다니는 것이 얼마나 중요한지 깨달았습니다. 당시 주변 지인의 소개로 녹번 일대를 알게 됐고, 직접 부동산을 돌며 정보를 모았기 때문에 좋은 기회를 잡을 수 있었습니다.
지금도 부동산 강의나 스터디 모임을 통해 정보를 얻는 분들이 많은데, 모든 강의가 사기는 아니지만 조심해야 할 부분도 분명히 있습니다. 강의에서 배우는 것도 중요하지만, 결국은 직접 발로 뛰며 단지를 확인하고 시세를 비교하는 과정이 가장 중요합니다. 제 경험상 임장을 다니며 얻은 정보가 가장 정확하고 실전에 도움이 됐습니다.
2017년 녹번역에서 시작한 첫 매수 경험은 비록 실거주로 이어지지는 못했지만, 부동산 시장을 이해하는 소중한 계기가 됐습니다. 지금 녹번 일대를 다시 보면 그때보다 훨씬 더 발전한 모습이고, 앞으로도 3호선 라인을 중심으로 꾸준한 수요가 이어질 것으로 보입니다. 실거주든 투자든, 자신의 목적에 맞는 지역을 선택하고 꾸준히 시장을 관찰하는 것이 성공의 열쇠라고 생각합니다.
녹번역 일대는 2015년 이후 재개발·재건축이 연이어 마무리되며 ‘녹번신도시’라는 말이 어색하지 않을 만큼 빠르게 변했습니다. 2017년 공사 현장 사진 속 펜스와 살구나무, 그리고 2026년 실거래가까지 이어서 보면 “동네가 바뀌면 가격 기준점도 바뀐다”는 흐름이 더 선명하게 보입니다.
2017년 분양가와 당시 분위기
2017년 당시 녹번역 인근은 한꺼번에 여러 구역이 정비되던 시기였습니다. 응암2구역(현재 녹번 e편한세상 캐슬, 일명 녹이캐)도 그 흐름 한가운데 있었고, 당시 글에 남아있는 숫자만 봐도 분위기가 지금과 완전히 달랐다는 걸 체감하게 됩니다. 당시 정보 기준으로 응암2구역은 3호선 녹번역 역세권에 위치했고, 대규모 재개발로 지하 3층~지상 23층, 총 2,441세대(임대 430세대 포함) 규모로 계획되었으며 입주는 2020년 상반기라는 일정이 제시되었습니다. 전용면적은 59㎡~114㎡로 구성되고, 그중 일부가 일반분양 물량으로 예정되어 있었습니다. 분양가 관련해서는 조합원 분양가가 3.3㎡당 평균 1,400만 원 수준, 일반분양가는 1,700만 원 수준을 전망한다는 내용이 있었고, 권리가액 대비 프리미엄이 1.2~1.3억 원 수준이라는 기록도 함께 남아 있습니다. 더 놀라운 건 당시 매물분석표에 적힌 “조합원분양가 24평 3.5” 같은 문구입니다. 지금 시점에서 보면 ‘저 가격이 가능했나?’ 싶을 정도로 체감 격차가 큽니다. 그 시기의 핵심은 “아직 완성되지 않은 미래”를 보고 판단해야 했다는 점입니다. 공사 중인 현장, 남겨진 보호수(살구나무), 주변 구역들의 입주 계획이 동시에 진행되며 동네 자체가 ‘새 판’으로 짜이던 시기였고, 분양가·조합원가·프리미엄이 모두 “정비사업 진행 단계”에 맞춰 해석되던 시장이었습니다.
2026년 현재 실거래가와 체감 변화
2026년 현재는 ‘계획’이 아니라 ‘완성된 주거지’로서 가격이 형성되고 있습니다. 특히 녹번역 중심으로 약 7,000세대가 2015년 북한산푸르지오를 시작으로 레미안베라힐즈(2019), 힐스테이트녹번(2019), 녹번 e편한세상 캐슬(2020), 힐스테이트 녹번역(2021)까지 입주가 마무리되면서, 이 일대는 단지들이 연속적으로 연결되는 신축 벨트가 만들어졌습니다. 이 과정에서 실수요가 체감하는 가치가 크게 올라갔고, 글에 적힌 것처럼 대단지인 녹번 e편한세상 캐슬은 조경·커뮤니티 관리가 좋고, 커뮤니티 프로그램도 “알차고 저렴하다”는 평가를 받는 등 거주 만족도가 가격을 지지하는 구조가 형성되었습니다. 실제로 부동산 현장에서는 “신혼부부나 아이 있는 집은 역 바로 앞 단지보다도 대단지 커뮤니티가 잘 갖춰진 쪽을 더 선호한다”는 이야기들이 자주 나오는데, 이건 단순한 역세권 경쟁이 아니라 ‘생활의 완성도’ 경쟁으로 변했다는 신호로 볼 수 있습니다. 실거래가만 보더라도 흐름이 뚜렷합니다. 59타입(전용 59㎡)은 2025년 하반기 11억 초중반대 거래가 다수 확인되고, 2026년 1~2월에는 12억 중후반대로 올라온 모습입니다. 최근 실거래를 보면 2025년 7월에 11억 전후(11.0~11.25억) 거래가 나타났고, 2025년 9월에는 11.4~11.58억대 거래가 집중됩니다. 이후 2026년 1월에는 12.8억(16층), 12.9억(7층)까지 확인되며, 2026년 2월에는 12.5억(5층) 실거래가 있습니다. 84타입(전용 84㎡)은 2025년 6월에 12.2~12.8억대 거래가 보이고, 2025년 9~10월에는 12.85~13.75억대, 2025년 12월에는 13.4~14.4억대, 2026년 1월에는 14.5억(17층)까지 찍혀 있습니다. 데이터만 놓고 보면 84타입은 2025년 중반 이후 12억 후반~13억대로 올라선 뒤, 2025년 말~2026년 초에 14억대 거래가 다수 확인되는 흐름입니다. 즉, 2017년 공사 펜스 안쪽의 “미래 가치”가 2026년에는 “완성된 신축 주거지 프리미엄”으로 실거래가에 반영되고 있는 것입니다.
분양가 대비 상승률로 보는 ‘가격 기준점’의 변화
상승률을 계산할 때는 기준점을 어디에 두느냐에 따라 숫자가 달라집니다. 다만 “2017년 당시 시장에서 언급되던 가격대(조합원가·예상분양가)”와 “2025~2026년 실거래가”를 같은 선상에서 비교해보면, 녹번역 일대의 변화가 단순한 ‘시세 상승’이 아니라 ‘가격 기준점 자체가 재설정’된 케이스라는 점이 더 중요하게 보입니다. 과거 기록에 따르면 응암2구역 조합원 분양가가 3.3㎡당 약 1,400만 원, 일반분양가가 1,700만 원 수준으로 전망되었는데, 이 시기는 아직 입주 전이었고 주변도 동시에 공사·정비가 진행되던 때였습니다. 반면 2026년에는 59타입이 11억대에서 12억 후반, 84타입은 12억대에서 14억대까지 거래되는 시장이 되었습니다. 단순히 “몇 배 올랐다”보다 더 핵심은, 녹번역 일대가 2015~2021년 입주 러시를 거치며 신축 브랜드 단지들이 연속적으로 자리 잡았고, 그 결과 ‘이 동네에서의 표준 주거 수준’이 바뀌었다는 점입니다. 예전에는 공사장과 구축이 섞여 있는 정비사업 구역이었지만, 지금은 아이들과 놀이터를 다니며 체감할 만큼 생활환경이 정돈된 신축 주거지로 인식됩니다. 보호수로 남겨졌던 살구나무 같은 상징도 “예전 동네의 흔적”이 아니라 “정비사업 과정의 스토리”로 남게 되었고, 이런 스토리는 동네에 대한 인식과 선호를 누적시키는 역할을 합니다. 또한 글에 담긴 생활 관찰처럼, 주말에 산책하며 유동인구, 상권, 아이들 비율, 젊은층의 체감 등을 체크하는 과정에서 “사람이 모이는 동네는 결국 가격도 버틴다”는 결론에 닿게 됩니다. 녹번역 일대는 대단지·역세권·신축벨트가 결합되면서 실수요 기반을 두껍게 만든 케이스이고, 그 기반 위에서 시장 사이클이 반영되며 현재의 실거래가가 만들어졌다고 정리할 수 있습니다.
녹번역 일대는 2017년 공사 현장과 분양·조합원가를 고민하던 시기를 지나, 2026년에는 59타입 12억대, 84타입 14억대 실거래가가 형성된 ‘완성형 신축 생활권’으로 자리 잡았습니다. 숫자만 보지 말고, 입주 타이밍·신축벨트 형성·커뮤니티와 생활 만족도 같은 구조를 함께 보면 흐름이 더 명확해집니다. 다음 임장에서는 녹번역~홍제역 라인으로 연결되는 정비구역 진행 상황과 상권 변화까지 같이 체크해보면 더 입체적으로 판단할 수 있습니다.